jpblandine la rénovation de notre grange
Les premières démarches
Quel que soit votre choix, votre premier interlocuteur sera : La banque 
En premier lieu, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire afin d'effectuer une simulation de prêt immobilier, à l'aide de plusieurs documents (bulletins de salaire, avis d'imposition, ...).
Votre conseiller bancaire en fonction de votre apport, peut estimer le montant d'un prêt éventuel. Dès lors, vous pouvez commencer vos recherches en sachant précisément de quel budget vous disposez, et à quel montant de mensualités cela correspond. Ceci afin de vous éviter de vous engager dans une opération difficilement finançable ou qui risque de ne pas aboutir. Cela vous fera gagner un temps précieux par la suite.
Soyez très prudent sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre (exemple : allocations logement) celles-ci sont provisoires, et iront sans doute en diminuant.
Faîtes-vous expliquer attentivement les clauses de variabilité des taux ou des échéances : une clause mal comprise ou trop rapidement lue peut avoir des conséquences graves.
Le montage du dossier d’offre de prêt par votre banquier aura lieu après la signature du compromis.
La banque délivre ensuite un accord de principe. Toute cette procédure dure entre un et deux mois.
Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global...).A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt.
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques...
Vous pouvez aussi faire une simulation sur Internet
par exemple : les simulateurs
Une calculette simple pour les mensualités d'un emprunt : calculette-mensualites-pret-immobilier
ou : calculatrices-pret-immobilier
La recherche du bien immobilier :
- Internet :Actuellement incontournable, en faisant quelques recherches sur le web, vous devriez trouver un bon nombre d'offres de maisons ou terrains recherchez les agences immobilières locales( et celles qui sont sur les pages jaunes avec un lien vers leur site), les sites d'annonces gratuites, les pages web de sites des communes parfois aussi,
- Les offres immobilières des notaires
- Les journaux spécialisés ( vous pouvez vous abonner afin de recevoir les journaux de diffusions gratuits des départements il vous faut les contacter )
- Les foires régionales sur l'habitat,
- En se rendant sur place bien entendu , en visitant , en se renseignant auprès des habitants dans la localité bien souvent aussi.
- Les propriétés rurales : propriétés rurales à vendre
La visite de la maison
Si vous achetez une maison individuelle déjà construite, consultez le plan d'occupation des sols (POS) en mairie. Cela vous permettra de connaître l'état d'avancement d'éventuel projet d'aménagement du territoire, à la périphérie de votre future maison.
L’orientation.
Pour que la maison soit non seulement jolie mais aussi agréable à vivre, elle doit être bien exposée et recevoir le maximum de soleil et le minimum de vent, de pluie.
La meilleure orientation pour les pièces de séjour est le plein sud ou est-ouest.
Pour ne pas être déçu, il est préférable de visiter la propriété l’hiver ou par temps très médiocre.
Vérifiez l'accès à la maison , un chemin de terre pentu peut se révéler très problématique à emprunter par temps de pluie, de verglas ou de neige.
attention aux éventuels droit de passage...( un agriculteur peut avoir un droit de passage pour accéder à ses terrains.. par exemple )
Faites le tour et inspectez chaque façade. Vérifiez l'état des murs. (présentent-ils des déformations
importantes, avec dévers ou gonflements partiels. Existe t'il des fissurations significatives, horizontales ou verticales, qui indiqueraient un désordre de fondations ou une rupture de charges....) humidité au sol, la présence ou non d'une fosse septique ou d'un raccordement au tout à l'égout, l'existence d'un compteur électrique ou pas,...etc.... l'état de la toiture ( isolation, état de la charpente...). Si la maison a une ossature en bois, vérifiez si celle-ci est en bon état .
La charpente, c’est au grenier qu’il faut l’inspecter. Il est assez facile de découvrir son état réel et la présence de ses deux principaux ennemis: les insectes xylophages et les champignons.
Faire préciser si les murs extérieurs sont mitoyens ou privés, s'assurer que le bien n'est pas en zone innondable, surtout.
Prenez des photos ( le plus possible ) afin de pouvoir comparer ensuite les biens visités.
Pour bien déterminer les qualités d’une maison, il ne faut pas réduire son attention au seul bâtiment mais regarder aussi l’ensemble de son environnement.
Faites un premier croquis sommaire figurant le
pourtour de la maison, et le voisinage..
Ne montrez pas que vous êtes emballés par un bien.
Visitez plusieurs fois le bien pour le voir sous un autre angle , vous verrez des choses que vous n'avez pas remarquées la première fois. Eventuellement faites vous accompagner.
Regarder sur Internet parfois le même bien est en vente dans plusieurs agences à différents prix... ( sauf en cas d'exclusivité pour l'agence )
Négociez le prix.
Et surtout ne vous arrêtez pas à la première visite.
Voici un site qui propose deux outils intéressants pour vous aider dans vos visites : le comparateur immobilier et la fiche de visite : Le comparateur de biens
La réflexion , faire le bon choix
En dehors des critères qui motivent votre choix , quant au lieu, au voisinage, à la proximité ou non des commerces , écoles....etc..et avant de vous engager,
il vaudrait mieux dresser un état approximatif du montant des travaux que vous envisagez de faire dans cette maison.
En fonction de son état vous aurez plus ou moins de travaux, mais n'oubliez pas que parfois en voulant refaire par exemple la plomberie ou l'électricité,
vous risquez de remettre en question d'autres parties que vous ne pensiez pas toucher.(cloisons, carrelage, plafonds.... )
Si vous comptez faire vous même les travaux, armez vous de plusieurs catalogues de matériaux, prenez les cotes des pièces de la maison , prenez des photos, faite un plan si possible et à partir de là, faites des estimations grossières par catégorie de chantier : électricité, plomberie, chauffage, carrelage , cloisons, isolation ,( c'est long à faire cela occupe les soirées ... mais très utile au final )etc...contactez rapidement des artisans du coin, si besoin afin d'obtenir des devis ou des estimations rapides pour les travaux que vous comptez leur confier. C'est à mon avis une étape essentielle avant la signature du compromis.
Vous aurez ainsi une première idée du coût de votre acquisition , des travaux, des frais et taxes annexes. Prévoyez une marge d'environ 10% pour les surprises ( il y en a toujours et pas souvent bonnes )
Les diagnostics techniques immobiliers
source :Le diagnostic immobilier
L'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6 :
Aujourd’hui, il convient de faire établir :
- le constat de risque d’exposition au plomb :En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP, il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. (art. L. 1334-6 du Code de la santé publique)
- Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. L’état amiante a une durée de validité illimitée.
- Les Termites : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH :En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.
- Un état des installations intérieures de gaz, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L. 134-6 du code de la construction et de l’habitation). Un arrêté du 6.4.07 (JO du 28.4.07) donne le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz. Un arrêté du même jour définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d’accréditation des organismes de certification. La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz, exigible à compter du 1er novembre 2007 pour les locaux d’habitation, est de trois ans.
- Un état des risques naturels et technologiques, pour les locaux situés à l’intérieur de zones exposées à l’un ou l’autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêté par le préfet de département (Consulter le site Risques naturels - Ministère de l’écologie et du développement durable)
- Le diagnostic de performance énergétique, pour un bien immobilier, habitation ou tertiaire. Le vendeur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin de lui permettre d’évaluer la performance énergétique du bien et de la comparer à d’autres biens immobiliers proposés à la vente, et de disposer de recommandations sur les travaux d’amélioration énergétique réalisables (Consulter la rubrique Diagnostic de performance énergétique) Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, a confirmé ou indiqué les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers. La durée de validité de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire a été porté à 6 mois. Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l’acte authentique sans risque important d’évolution de l’état réel. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l’acquéreur d’un bien immobilier est de dix ans. Ce diagnostic est exigible depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine.
Depuis le 1er janvier 2009 :
- Un état de l’installation intérieure d’électricité : (article L.134-7 du CCH), afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. Il a une durée de validité de 3 ans. Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.
Le document de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif :
Réservé aux habitations ne disposant pas du tout-à-l’égout , le diagnostic assainissement figure depuis le 1er janvier sur la liste des diagnostics obligatoires à présenter à l’acheteur pour toute vente d’un bien immobilier.
Depuis le 1er janvier 2011 tout propriétaire mettant en vente un logement qui ne dispose pas du tout-à-l’égout doit faire réaliser un contrôle de son installation d’assainissement des eaux usées (fosse septique, bac à graisse, tranchée ou lit d’épandage…
Le diagnostic assainissement est réalisé par le service de contrôle (SPANC) de la commune où se situe le bien immobilier.
Après vérification de l’installation, un rapport de visite est adressé au propriétaire. C’est ce rapport qui doit être annexé au compromis de vente. Celui-ci peut mentionner :
Des recommandations au propriétaire
Une liste de travaux à réaliser en cas de risques sanitaires ou environnementaux
Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui sont purement informatifs,
le diagnostic assainissement peut être contraignant.
Le propriétaire dispose en effet d’une année pour réaliser les travaux de mise en conformité de son installation.
A savoir : Le vendeur doit fournir un contrôle de son installation d’assainissement non collectif datant de moins de 3 ans.
Ce nouveau dispositif apporte une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s’il y en a une, notamment pour un primo-accédant peu familiarisé avec le droit immobilier. Le dossier de diagnostic technique permet à l’acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. L’acquéreur peut ainsi prendre une décision d’achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permet d’améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d’assurance et d’indépendance.
Un résumé des diagnostics dans ce petit document : achat ou vente les diagnostics
Autres liens : les diagnostics obligatoires en 2011
