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Le permis de construire , La déclaration préalable de travaux
Définition
Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
Le formulaire de demande de permis de construire à télécharger : formulaire cerfa_13406
Travaux sur les constructions nouvelles
D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé ( cependant, voir plus bas déclaration de travaux)
Les constructions qui créent entre 2 et 20m² de SHOB
les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².
Travaux sur les constructions existantes
Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.
Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :
l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de SHOB. C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Recours obligatoire à un architecte
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la futur construction dépasse 170 m².
Constitution du dossier
La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :
Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes). Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire,
ou Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions). Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.
Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Délai d'instruction :
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.
Elle dispose d'un délai :
de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.
source :service-public F1986
Déclaration préalable de travaux :
Une déclaration préalable doit être déposée avant d'édifier toute :
- construction nouvelle créant une surface hors oeuvre brute (SHOB) supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
- agrandissement d'une construction entraînant la création d'une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
- transformation de plus de 10m² de SHOB en surface hors oeuvre nette (SHON),
- modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment,
- Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres
- Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingt
- changement de destination d'un bâtiment (par exemple transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celui-ci n'implique pas de travaux.
le formulaire déclaration préalable de travaux
Le dossier complet (demande de déclaration préalable et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Qu'est ce que le COS ?
Le COS ou coefficient d'occupation du sol est un coefficient fourni par l'administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle.
Le COS peut être différent sur deux parcelles contiguës ou même être différent sur une même parcelle.
Pour connaître le COS applicable à votre parcelle, la première démarche est d'obtenir un plan cadastral du terrain ainsi que la matrice cadastrale correspondante.
Cette matrice cadastrale comporte la surface déclarée au niveau des impôts (Attention ! La surface peut être erronée, seul un relevé sur site par un géomètre expert vous garantira une surface précise).
Deuxième étape, la recherche du POS (Plan d'Occupation du Sol) ou PLU (Plan Local d'Urbanisme).
Le PLU ou plan local d'urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilités. Sur le règlement dont dépend votre parcelle, il sera indiqué le COS (Coefficient d'Occupation du Sol) autorisé.
Le COS ou Coefficient d'Occupation du Sol d'une parcelle de terrain peut être interprété de manières différentes selon le secteur ou les secteurs du PLU dans lequel est situé votre terrain.
Dans la majorité des cas, il suffit de multiplier la surface de la parcelle par le Coefficient dOccupation de Sol fourni cela vous donnera alors la SHON constructible.
Un exemple concret de calcul du COS :
Votre parcelle à une surface de 1000 m2
Le PLU (Plan Local d'Urbanisme).donne un Coefficient d'Occupation du Sol de 0.10
Il suffit de réaliser: 1000 x 0,1 = 100 m2 SHON
Le COS est de 0,9.
La superficie de la parcelle est de 500 m².
0,9×500 = 450
La SHON autorisée est de 450 m².
SHON - SHOB kézako????
Lors d'une demande de permis de construire, le pétitionnaire doit mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue.
Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions .
Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON.
Définitions :
SHOB : Le premier alinéa de l'article R.122-2 du code de l'urbanisme dispose que :
"La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction
La surface de plancher d'un niveau se calcule hors oeuvre, c'est à dire au nu des murs de pourtour de chaque niveaux.
Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte :
D'une part, l'épaisseur de tous les murs ( extérieurs et intérieurs,porteurs ou constituant de simples cloisonnements )
D'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que : balcons, loggias, coursives ,
Ainsi définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants :
les rez de chaussée et tous les étages, y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple, tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries,les terrasses non minérales de plain pied avec le rez de chaussée et les terrasses surélevées, les combles et les sous sols, aménageables ou non, les toitures-terrasses,accessibles ou non.
SHON : Surface Hors Oeuvre Nette: La S.H.O.N. d'une construction est égale à la S.H.O.B. de cette construction après certaines déductions :
De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :
surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.
Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules.
Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.
surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées.
source : service-public F2868
Transférer le permis de construire à un nouvel acquéreur.
Le permis de construire est attaché au projet immobilier et non à la personne qui en est le titulaire. En conséquence, le transfert du permis de construire par son titulaire à un tiers est possible , sous certaines conditions :
il faut que le permis soit toujours en cours de validité.
qu'il y ait un accord écrit entre l'ancien et le nouveau titulaire.
que la demande soit adressée à l'administration compétente.
que le transfert soit accepté de façon expresse par la mairie
qu'il y ait également transfert de la responsabilité de la construction.
Durée de validité du permis de construire.
Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les deux ans qui suivent sa délivrance.
Sauf dérogations particulières jusqu'au 31 12 2010.
Le commencement des travaux doit être effectif : début des fondations par exemple.
Le bénéficiaire du permis peut demander que la validité de son permis soit prolongée d'un an.
La déclaration d'ouverture de chantier ( DOC)
Lors de l'ouverture du chantier , le bénéficiaire du permis de construire adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier sur un imprimé spécial .
la D.O.C peut être utile pour le déblocage du crédit.
Par ailleurs, si les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. A défaut de respecter ces délais, un renouvellement de permis devra être demandé.
Le panneau d'affichage du permis de construire
Le panneau d'affichage du permis de construire, rectangulaire, doit posséder des dimensions supérieures à 80 cm
Vous pouvez trouver un panneau d'affichage du permis de construire chez les revendeurs de matériaux, et selon le cas fourni gratuitement.( vaut mieux avec ce que vous allez lui laisser en matériaux......)
Que doit on inscrire sur le panneau d'affichage du permis de construire ?
. Le nom du bénéficiaire
. Le numéro du permis de construire
. La date d'obtention du permis de construire
. L'adresse exacte ou peut être consulté le dossier (Mairie, DDE, ect..)
. La superficie de la parcelle (surface en mètres carrés)
. Surface SHON créée
. La nature des travaux (Construction neuve, extension, etc..)
. La hauteur au sol du projet
L'affichage du panneau de permis de construire sert à valider auprès du voisinage le fait que l'administration vous ai délivré une autorisation d'urbanisme.
Il est indispensable d'afficher votre panneau de permis de construire dès l'obtention de celui-ci.
Vous devez afficher votre panneau de permis de construire de manière lisible et surtout visible depuis la voie publique.
Le panneau d'affichage du permis de construire dois rester afficher dès obtention du permis de construire et ceci pendant toute la durée du chantier.
La déclaration d'achèvement des travaux (DAT)
La déclaration d'achèvement des travaux dite "déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)" est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction avec :
le permis de construire,
le permis d'aménager,
ou la déclaration préalable. Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.
La DAACT peut être effectuée à la mairie où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire
Elle doit être signée par le titulaire de l'autorisation et, le cas échéant, par l'architecte qui a dirigé les travaux.
La déclaration doit être établie en 3 exemplaires et être :
déposée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception,
ou envoyée par courrier électronique si la commune est dotée d'équipements nécessaires et si l'intéressé a accepté ce mode de transmission.
Contrôle de l'administration
Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la DAACT.
Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.
Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la DAACT.
Si elle ne le fait pas, les travaux sont réputés conformes au permis. Le propriétaire peut demander une attestation écrite de conformité tacite. Le contrôle de la conformité n'est plus systématique.
